Основные понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости

Формирование рыночной стоимости недвижимости возможно только в процессе функционирования соответствующего рынка. Говоря о рынке недвижимости, обычно имеют в виду систему действий и механизмов по совершению сделок или, другими словами, подсистему общехозяйственного рынка, связанную с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости - это, безусловно, важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50 % мирового богатства. В настоящее время этот факт осознан и в России: в классификаторе отраслей народного хозяйства Российской Федерации "операции с недвижимым имуществом" выделены в самостоятельную сферу деятельности.

Развитие рыночных отношений в России (особенно в Москве) способствовало формированию рынка недвижимости. Предпосылкой развития рынка недвижимости послужила перестройка отношений собственности на основе приватизации. На рынок представлены объекты, находящиеся в государственной (или муниципальной) собственности, образующие первичный рынок, и объекты, находящиеся в частной собственности, образующие вторичный рынок недвижимости.

Основное свойство недвижимости - неподвижность - приводит к индивидуальному характеру любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности и стоимости. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используются продажа по образцам и биржевая торговля.

Сделки с объектами недвижимости - это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику - территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие - нет. Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго-Западный. Только за счет одного фактора "предпочтения" цена 1 кв. м. жилых помещений здесь на 20-30% выше, чем в других районах столицы.

Каждый покупатель имеет специфический набор требований к нужным ему объектам, что определяет индивидуальный характер объектов недвижимости. Поэтому подбор необходимой для сделки пары объект-покупатель обычно требует значительных усилий и затрат времени. Время нахождения объекта на рынке до его продажи называется экспозицией этого товара на рынке. Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), сильно зависящие от конкретного типа объектов и состояния рынка.

Большая часть сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса.

Недвижимость - это товар, теряющий свои потребительские качества в процессе эксплуатации значительно медленнее других товаров. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода и прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо через сдачу ее в аренду, а также через последующую ее перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением или предоставлением кредитов и ипотекой (кредитованием под залог недвижимости). Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что помимо обязательных субъектов любого рынка - продавцов и покупателей - на нем оперируют также государство и профессиональные посредники: риэлторы (агенты по операциям с недвижимостью), оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, адвокаты, специальные средства информации и др.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

Ø Проведение или контроль регистрации собственности и сделок;

Ø Зонирование территорий;

Ø Архитектурно-строительный контроль

Ø Лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

В России также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Перейти на страницу: 1 2 3

Другое по экономике

Анализ деятельности РПК Восток-Запад
Функционирование любой рекламной компании связано с решением поставленных заказчиком задач по продвижению, а также укреплением собственных позиций на рынке. Агентство во многом определяет конечную стоимость формирования направленного потребительского пов ...