Основные понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости

В бытовом и профессиональном смысле недвижимостью (недвижимыми вещами) обычно считаются физические объекты, крепко связанные с землей, их перемещение в пространстве практически невозможно без разрушения или утраты своих функций. Движимые вещи при смене владельца перемещаются в пространстве, следуя за правом собственности на них (например, из магазина в квартиру покупателя). Это определяет существенные различия рыночных операций с движимыми и недвижимыми вещами.

Имущество подразделялось на движимое и недвижимое уже в законах Древнего Рима. В России термин "недвижимое имущество" ввел Петр I в 1714 г. в указе "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России.

В 1920-х годах, после Октябрьской революции, деление имущества на движимое и недвижимое в Советском Союзе упразднили (в связи с отменой частной собственности на землю). Права собственности раннее относимые к недвижимости, были изъяты из гражданского оборота. (В реальности недвижимость никуда не девалась, существовали собственные дома, позже - кооперативные квартиры, были приусадебные и дачные участки - не вполне собственность, но все же собственность, и это все продавалось-покупалось, наследовалось и т.д.; даже государственные квартиры фактически превращались в объект рыночных операций.)

В России законодательное деление имущества на движимое и недвижимое было восстановлено в ходе рыночных экономических реформ последних лет. Действующий Гражданский кодекс РФ разделяет объекты гражданских прав на движимые и недвижимые вещи. В ст.130 записано: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты также относятся к недвижимым вещам. Вещи, не относящиеся к недвижимости…признаются движимым имуществом".

В более позднем Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (1997) понятие недвижимого имущества дополняется упоминанием также таких объектов, как земельные доли, кондоминиумы как обособленные имущественные комплексы, различные объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов.

Поскольку в законах различных стран (или в одной стране в различные периоды) возможны несколько различные определения недвижимости, на практике исходят обычно из того, что недвижимость - это то, что является недвижимостью по закону.

В США различают понятия недвижимости как физического объекта (Real Estate) и правовых отношений, связанных с недвижимостью (Real Property). В русскоязычной литературе это разделение обычно не столь четко. Но всё же "право собственности на недвижимость" является важным отдельным понятием. Это право обычно оформляется целым комплексом документов, включая государственную регистрацию.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

рынок недвижимость россия стоимость

Таблица 1. Основные признаки недвижимости

Признаки

Содержание (состояние)

1

Сущностные (родовые) Степень подвижности

Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению

2

Связь с землей

Прочная физическая и юридическая

3

Форма функционирования

Натурально-вещественная и стоимостная

4

Состояние потребительской формы в процессе использования

Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации

5

Длительность кругооборота (долговечность)

Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании

6

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств

Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений

7

Общественное значение

Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством

8

Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

Перейти на страницу: 1 2 3

Другое по экономике

Рынок недвижимости в России
Рыночная экономика имеет сложную структуру, одним из важных видов рынка является рынок недвижимости. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящ ...