Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 20 годам, т.е. за 20 лет произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость, т.к. тип здания оцениваемого объекта - торговое и оно находится в центре города с развитой транспортной, инженерной инфраструктурой, следовательно, оцениваемая недвижимость привлекательна. Таким образом, норма возврата капитала равна 100 / 20 = 5%.

Определим величины составляющие ставку доходности:

Риск низкой ликвидности равен 5%, т.к. данный объект недвижимости можно продать в более длинные сроки в связи с его отдаленным местоположением (средняя отдаленность) и непостоянным уровнем деловой активности в данном секторе рынка;

Риск вложений в недвижимость - 5%, поскольку в районе ограничено предложение объектов на рынке;

Риск инвестиционного менеджмента: 5%, т.к. инвестиционный менеджмент при инвестициях в недвижимость требует, как правило, немалых управленческих усилий.

Теперь вычислим коэффициент капитализации (таблица 3.8).

Таблица 3.8. Расчет коэффициента капитализации

Используя формулу 3, рассчитаем стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода:

СДП = 709534,956/ 0,28 = 2534,05 тыс. р.

3.3 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

После определения стоимости недвижимости тремя методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта.

Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:

Затратный подход имеет наибольший вес (60%), т.к. затратный метод опирается на сметно-нормативную базу строительства и способен дать надежные результаты оценки;

Сравнительный подход имеет наименьший вес (10%), поскольку существует недостаточность информации о состоявшихся сделках в виду недостаточной развитости рынка недвижимости;

Доходный подход отражает ту максимальную цену, выше которой потенциальный покупатель платить не захочет. Но данный метод основан на прогнозных данных, поэтому мы отдаем предпочтение в 30%.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объекта занесем в таблицу 3.9.

Таблица 3.9. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.