Удельный вес находится делением суммы каждого аналога на число итого по столбцу «Сумма»: А1: 12,5/81=0,15.
Столбец Р1 получается путем умножения вектора «Уд. вес» на матрицу:
,15*1+0,15*1+0,11*1,5+0,07*1,5+0,11*1,5+0,11*1,5+0,11*1,5+0,11*1,5+0,07*1,5=1,335;
Столбец РН(1) - удельный вес. Например, для А1: 1,335/8,35=0,16.
Столбец итого находится умножением РН(1) на гр.13 табл. 3.5.
В целях получения значений большей точности значение аij варьируется по степени отличия от единицы.
В итоге получили скорректированную цену с учётом всех поправок. Скорректированная цена составляет 6213,39 тыс.р.
С помощью метода согласованных пар мы нашли разницу в ценах между аналогами. Из суммы всех показателей и скорректированной цены итога матрицы вычисляем среднее арифметическое, тем самым мы, определяя стоимость объекта недвижимости:
(6191 + 6062 + 6088 + 5995 + 6213,39)/5 = 6109,9тыс.р.
Стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках сравнительного подхода равна 6109900 рублей.
Практическое применение метода сравнительных продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточности развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно. Таким образом, сравнительного подхода в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли - продажи или аренды на рынке недвижимости.
Использование доходного подхода
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.
Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:
СДП = ЧОД / ККАП, (3.4)
где СДП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;
ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;
ККАП - коэффициент капитализации.
Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. Это доход, приносимый недвижимостью при 100-процентной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл.2).
Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы. Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. В данном случае величина убытков составляет 5% от ПВД, из-за недозагрузки объекта недвижимости, т.е. пустует несколько помещений.
ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.
Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах (табл. 3.7).
Таблица 3.7. Отчет о доходах и расходах
Показатели |
Сумма, р. |
Порядок расчета |
ПВД |
1895040 |
2707200*0,7 |
Убытки |
94752 |
5% от ПВД |
ЭВД |
1800288 |
ПВД - Убытки |
ОР: |
950700,564 | |
- налог на землю |
42000 |
7 р./ м2 площади земли / квартал |
- налог на имущество |
76678,74 |
2% от СНС |
- коммунальные расходы |
270720 |
40 р./ м2 / мес.*Sзд*12 |
- расходы на управление |
270043,2 |
15% от ЭВД |
- страхование |
7002,624 |
0,1% от СНС в год |
- обеспечение безопасности |
284256 |
15% от ПВД |
Резервы |
140052,48 |
2% от СНС в год |
ЧОД |
709534,956 |
ЭВД - ОР - Резервы |