Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Удельный вес находится делением суммы каждого аналога на число итого по столбцу «Сумма»: А1: 12,5/81=0,15.

Столбец Р1 получается путем умножения вектора «Уд. вес» на матрицу:

,15*1+0,15*1+0,11*1,5+0,07*1,5+0,11*1,5+0,11*1,5+0,11*1,5+0,11*1,5+0,07*1,5=1,335;

Столбец РН(1) - удельный вес. Например, для А1: 1,335/8,35=0,16.

Столбец итого находится умножением РН(1) на гр.13 табл. 3.5.

В целях получения значений большей точности значение аij варьируется по степени отличия от единицы.

В итоге получили скорректированную цену с учётом всех поправок. Скорректированная цена составляет 6213,39 тыс.р.

С помощью метода согласованных пар мы нашли разницу в ценах между аналогами. Из суммы всех показателей и скорректированной цены итога матрицы вычисляем среднее арифметическое, тем самым мы, определяя стоимость объекта недвижимости:

(6191 + 6062 + 6088 + 5995 + 6213,39)/5 = 6109,9тыс.р.

Стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках сравнительного подхода равна 6109900 рублей.

Практическое применение метода сравнительных продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточности развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно. Таким образом, сравнительного подхода в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли - продажи или аренды на рынке недвижимости.

Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

СДП = ЧОД / ККАП, (3.4)

где СДП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

ККАП - коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. Это доход, приносимый недвижимостью при 100-процентной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл.2).

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы. Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. В данном случае величина убытков составляет 5% от ПВД, из-за недозагрузки объекта недвижимости, т.е. пустует несколько помещений.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах (табл. 3.7).

Таблица 3.7. Отчет о доходах и расходах