Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

ЦКХ - цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

ЦКХ по стоимости оборудования (гр.8) находится как разность между ценой продажи (гр. 7) и стоимостью оборудования (гр. 6), т.к. у объекта оценки нет оборудования. Например, А1: 7783 - 0 = 7783 тыс. р.

ЦКХ по стоимости площади (гр. 9): находится цена 1м2 аналога и затем умножается на площадь объекта оценки. Например, А1: 7783/649*564=6764 тыс.р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

– 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

– 10% между центром и районом средней отдаленности.

Например, т.к. объект оценки находится в районе средней отдаленности, то, если аналог находится, в центре поправка в долях будет равна 0,9; если аналог в отдаленном районе - 1,15.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Поправки на состояние объекта:

С/о: А2/А1 = 6221/ 6764 = 0,92; Отд.: А5/А6 = 5117 / 5792 = 0,88; Цен.: А8/А7 = 6826 / 7488 = 0,91;

Среднее арифметическое между этими числами = 0,9.

Поправки на условие транспортной доступности:

С/о: А1/А3 = 6764 / 6307 = 1,07; Отд.: А6/А4 = 5792 / 5523 = 1,05; Цен.: А7/А9 = 7488 / 7162 = 1,05;

Среднее арифметическое между этими числами = 1,06.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).

Теперь проводим согласование полученных цен. Для этого анализируются четыре показателя (среднее арифметическое, мода, медиана, скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога), а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов (табл. 3.5).

Среднее арифметическое = 6191 тыс. р.

Мода = (6059+6065)/2=6062 тыс. р.

Ранжированный ряд: 5995 6017 6059 6065 6088 6149 6238 6512 6594.

Медиана = 6088 тыс. р.

Аналог, похожий на объект оценки - А6 = 5995 тыс. р.

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица:

А = а ij .

а ij = {1,5 если Хi > Хj ; 1,0 если Хi = Хj ; 0,5 если Хi < Хj },

где а ij -числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Хi) над другой (Хj).

Таблица 3.6. Квадратная матрица и расчет скорректированных цен с учетом весовых коэффициентов

А1

А2

А3

А4

А5

А6

А7

А8

А9

Сум-ма

Уд. вес

Р1

РН(1)

Итого

А1

1

1

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

12,5

0,15

1,335

0,16

974,08

А2

1

1

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

12,5

0,15

1,335

0,16

1055,04

А3

0,5

0,5

1

1,5

1

1

1

1

1,5

9

0,11

0,91

0,108

649,836

А4

0,5

0,5

0,5

1

0,5

0,5

0,5

0,5

1

5,5

0,07

0,565

0,068

412,012

А5

0,5

0,5

1

1,5

1

1

1

1

1,5

9

0,11

0,91

0,109

679,942

А6

0,5

0,5

1

1,5

1

1

1

1

1,5

9

0,11

0,91

0,109

653,455

А7

0,5

0,5

1

1,5

1

1

1

1

1,5

9

0,11

0,91

0,109

661,085

А8

0,5

0,5

1

1,5

1

1

1

1

1,5

9

0,11

0,91

0,109

709,808

А9

0,5

0,5

0,5

1

0,5

0,5

0,5

0,5

1

5,5

0,07

0,565

0,068

418,132

Итого

81

1

8,35

1

6213,39

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Другое по экономике

Учение М. Фридмана
В 2006 году в США на 95-м году жизни скончался один из виднейших экономистов современности, лауреат Нобелевской премии Милтон Фридман. Фридман выступал за отказ от чрезмерного регулирования в сфере экономики, за приватизацию и свободный рынок. Он считал, ч ...