Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Например, фундамент: 4*40 / 100 = 1,6%.

Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием. Физический износ равен 38,65%, т.е. он определен в размере от 20% до 40%, следовательно, можно сделать вывод, что состояние здания удовлетворительное.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности.

Функциональный износ здания составляет 3% по причине не благоустроенности.

Внешний износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Внешний износ здания составляет 8% по причине экологической обстановки.

Определим процентное значение накопленного износа по формуле (3.3):

ИН = 1 - (1 - 38,65/100) * (1 - 3/100) * (1 - 8/100) = 0,4525.

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания:

,624 * 0,4525 = 3168,687 тыс.р.

Стоимость объекта недвижимости, оцененная в рамках затратного подхода определяется по формуле (1):

СЗП = 2301 + 7002,624 - 3168,687 = 6134,937 тыс. р.

Использование сравнительного подхода

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимаем все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости приведен в табл. 3.5.

Таблица 3.5. Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения

Площадь, м2

Местоположение

Состояние

Транспортная доступность

Стоимость оборудования, тыс. р.

Цена продажи, тыс. р.

ЦКХ, тыс. р.

Поправки в долях

Скорректированная цена тыс. р.

Оборудование

Площадь

По местоположению

По состоянию

По транспортной доступности

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Объект оценки

564

С/о

Уд.

Гл.

0

-

-

-

-

-

-

-

А1

649

С/о

Хор.

Гл.

0

7783

7783

6764

1

0,9

1

6088

А2

423

С/о

Уд.

Гл.

228

4894

4666

6221

1

1

1,06

6594

А3

1015

С/о

Хор.

Втр.

234

11585

11351

6307

1

0,9

1,06

6017

А4

367

Отд.

Хор.

Втр.

0

3594

3594

5523

1,15

0,9

1,06

6059

А5

790

Отд.

Уд.

Гл.

242

7410

7168

5117

1,15

1

1,06

6238

А6

733

Отд.

Хор.

Гл.

262

7790

7528

5792

1,15

0,9

1

5995

А7

1128

Цен.

Хор.

Гл.

276

15252

14976

7488

0,9

0,9

1

6065

А8

282

Цен.

Уд.

Гл.

0

3413

3413

6826

0,9

1

1,06

6512

А9

508

Цен.

Хор.

Втр.

270

6721

6451

7162

0,9

0,9

1,06

6149

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Другое по экономике

Управление критическим объемом продаж и определение запаса финансовой прочности
Переход экономики России на рыночные отношения и связанные с этим процессы формирования многоукладного хозяйства на основе разных форм собственности, становления и развития инфраструктуры рынка и его хозяйственного механизма коренным образом изменили эко ...