Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

При расчете стоимости нового строительства:

– заработная плата составляет 35% от стоимости материалов: 3,100 * 35% = 1,085;

– накладные расходы - 25% от прямых затрат: 4,835 * 25% = 1,209;

– прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат: (4,835 + 1,209) *12% = 0,725;

– оплата услуг проектно-сметных организаций - 5% от прямых затрат: 4,835 * 5% = 0,242;

– маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6% от цены подрядчика: (4,835 + 1,209 + 0,725) * 6% = 0,406;

– затраты на покупку энергетических мощностей - 10% от цены подрядчика: 6,769 * 10% = 0,677;

– налоги (НДС) - 18% от суммы всех предыдущих затрат: (6,769 + 0,242 + 0,406 + 0,677) * 18% = 1,457;

– прибыль инвестора - 30% от понесенных расходов: (6,769 + 0,242 + 0,406 + 0,677 + 1,457) * 30% = 2,865.

Стоимость нового строительства равна укрупненному обобщенному показателю стоимости, умноженному на площадь здания:

,416 * 564 = 7002,624 тыс. р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

ИН = 1 - (1 - ИФИЗ/100) * (1 - ИФУНК/100) * (1 - ИВН/100), (3.3)

где ИФИЗ - физический износ здания, %

ИФУНК - функциональный износ здания, %;

ИВН - внешний износ здания, %.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. Для этого воспользуемся Правилами оценки физического износа жилых зданий.

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания. Расчет физического износа здания торгового типа представлен в табл. 3.4.

Таблица 3.4. Расчет физического износа здания торгового типа

Конструктивные элементы здания

Удельный Вес

Количественная оценка износа

Износ конструктивного элемента, %

Итого износ, %

1

Фундамент

4

Ленточный каменный, ширина трещин до 5мм

40

1,6

2

Стены

23

Кирпичные, глубина разрушения швов до 2см

30

6,9

3

Перекрытия

18

-

18

3,24

4

Кровля

12

-

50

6

5

Полы

7

-

45

3,15

6

Проемы

10

-

40

4

7

Отделочные работы

8

-

60

4,8

8

Инженерное оборудование

16

-

53

8,48

9

Прочие работы

2

-

24

0,48

Итого

100

-

38,65

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Другое по экономике

Анализ ликвидности и платежеспособности предприятия ООО Прогресс
В условиях рыночной экономики от предприятий требуется повышение эффективности производства, конкурентоспособности продукции и услуг на основе внедрения достижений научно-технического прогресса, эффективных форм хозяйствования и управления производством, преодоления бес ...