Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

Рассмотрим расчет аналога А4:

– цена продажи объекта и размер земельного участка берем по табл. 3;

– цена единицы сравнения = цена продажи / размер = 4200 / 2800 = 1,5 тыс.р/м2;

– оцениваемые права собственности: у объекта оценки - частная, у аналога - сервитут. Следовательно, процент отличия = 12%, корректировка = 1,5*12% = +0,18, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена = 1,5 + 0,18 = 1,68 тыс. р./м2;

– условия финансирования: у объекта оценки - кредит у аналога - типичные. Следовательно, процент отличия и корректировки 15%. 1,68*15%=0,252.Скорректированная цена = 1,932 тыс. р./м2;

– условия продажи: у объекта оценки - типичные, у аналога - особые 1*. Следовательно, процент отличия = 8% и корректировка = 1,932*8% = +0,155, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена =1,932+0,155= 2,087 тыс. р./м2;

– дата продажи: у объекта оценки - настоящее время, у аналога - 6 месяцев назад. Следовательно, процент отличия = 4%, корректировка = 2,087 * 4% = +0,083, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена = 2,087 + 0,083 = 2,17 тыс. р./м2;

– местоположение: у объекта оценки - средняя отдаленность, у аналога - объект расположен в центре города. Следовательно, процент отличия = 20%, корректировка = 2,17 * 20% = -0,434, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого аналога;

– асфальтобетонное покрытие: у объекта оценки - до 30% и у аналога - до 30%. Следовательно, процент отличия = 0%

– несущая способность грунтов: у объекта оценки - низкая, у аналога - средняя. Следовательно, процент отличия = 3%, корректировка = 2,17 * 3% = -0,065, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого аналога;

– скорректированная цена = 2,17 - 0,434 - 0,065 = 1,671 тыс. р./м2;

Теперь проведем согласование полученных скорректированных цен для того, чтобы сделать вывод о стоимости земельного участка. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) Среднего арифметического значения скорректированных цен:

(1,747+1,234+1,665+1,671+1,7187+1,294)/ 6 = 8,851/6=1,475;

) Модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду: 1,7 1,2 1,7 1,7 1,7 1,3. Модальное значение - 1,7;

) Медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда: 1,747; 1,234; 1,665; 1,671; 1,7187; 1,294.

Медианное значение: (1,665+1,671) / 2 = 1,668;

4) Скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Таким аналогом является А5 = 1,294.

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей, умноженное на площадь земли:

СЗ =(1,475+1,7+1,668+1,294)*1500/4=1,53425*1500=2301 тыс.р.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения. В качестве единицы сравнения принимается 1м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1м2 представлен в табл. 3.3.

Таблица 3.3. Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания торгового типа, тыс. р./ м2

Наименование

Затраты, тыс.р./м2

1

Прямые затраты

1.1

СМР:

- материалы

3,100

- заработная плата

1,085

- эксплуатационные расходы

0,450

- прочие

0,200

Итого прямые затраты

4,835

1.2

Накладные расходы

1,209

1.3

Прибыль подрядчика

0,725

Итого цена подрядчика

6,769

2

Косвенные затраты

- оплата услуг проектно-сметных организаций

0,242

- маркетинговые, рекламные, страховые расходы

0,406

- затраты на покупку энергетических мощностей

0,677

- налоги

1,457

Итого затраты инвестора

9,551

3

Прибыль инвестора

2,865

Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости

12,416

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8

Другое по экономике

Анализ бухгалтерского баланса предприятия на примере ОАО Кировский машиностроительный завод 1 Мая
Из всех форм бухгалтерской отчетности важнейшей является баланс. Даже беглое его чтение может дать опытному аналитику достаточно полную картину о текущем финансовом состоянии организации. Бухгалтерский баланс характеризует в денежной оценке финансово ...