Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

Цен. - объект расположен в центре города.

Отд. - объект расположен в отдаленном районе.

С/о - объект расположен в районе средней отдаленности.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе единица сравнения - цена 1м2.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

– наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования; государственные объекты стоят на 10% меньше частных;

– кредиты предоставляются под 15%;

– условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%;

– за 3 месяца цены на рынке возросли на 2%, за 6 месяцев - на 4%, за 9 месяцев - на 8%;

– разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20%, с/о и отд. - 10%, цен. и отд. - 30%;

– разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50%-3%, до 10% по сравнению с площадью до 50%-5%;

– разница в ценах между низк. И сред. Несущей способностью грунтов - 3%, сред. и выс. - 4%, низк. и выс. - 7%.

Расчет скорректированных цен земельных участков представлен в табл. 3.2

Таблица 3.2 Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения

Объект оценки

А1

А2

А3

А4

А5

А6

1

2

3

4

5

6

7

8

Цена продажи объекта, тыс. р.

1650

4500

6020

4200

4375

2025

Размер, м2

1000

5000

4300

2800

3500

1500

Цена единицы сравнения, тыс. р./ м2

1,65

0,9

1,4

1,5

1,25

1,35

Оцениваемые права собственности:

частная

частная

сервитут

госу-дарст-венная

сервитут

госу-дарст-венная

частная

- процент отличия

-

12%

10%

12%

10%

-

- корректиров-ка, тыс. р.

-

+0,108

+0,14

+0,18

+0,125

-

- скорректиро-ванная цена, тыс. р.

1,65

1,008

1,54

1,68

1,375

1,35

Условия фи-нансирования

кредит

типич-ные

кредит

типич-ные

типич-ные

типич-ные

кредит

- процент отличия

15%

-

15%

15%

15%

-

- корректиров-ка, тыс. р.

+0,248

-

+0,231

+0,252

+0,206

-

- скорректиро-ванная цена, тыс. р.

1,898

1,008

1,771

1,932

1,581

1,35

Условия продажи

типич-ные

срочная продажа

срочная продажа

типич-ные

Особые 1*

типич-ные

Особые 2**

- процент отличия

10%

10%

-

8%

-

7%

- корректиров-ка, тыс. р.

+0,1898

+0,1008

-

+0,155

-

-0,095

- скорректиро-ванная цена, тыс. р.

2,088

1,109

1,771

2,087

1,581

1,255

Дата продажи

Наст. время

3 мес. назад

9 мес. назад

Наст. время

6 мес. назад

3 мес. Назад

6 мес. Назад

- процент отличия

2%

8%

-

4%

2%

4%

- корректиров-ка, тыс. р.

+0,042

+0,089

-

+0,083

+0,032

+0,050

- скорректиро-ванная цена, тыс. р.

2,13

1,198

1,771

2,17

1,613

1,305

Местополо-жение

С/о.

Цен.

Отд.

С/о

Цен.

Отд.

С/о

1

2

3

4

5

6

7

8

- процент отличия

20%

10%

-

20%

10%

-

- корректиров-ка, тыс. р.

-0,426

+0,1198

-

-0,434

+0,1613

-

Асфальто-бетонное покрытие

До 30%

До 10 %

До 30 %

До 50 %

До 30 %

До 50%

До 10 %

- процент отличия

2%

-

3%

-

3%

2%

- корректиров-ка, тыс. р.

+0,043

-

-0,053

-

-0,48

+0,026

Несущая способность грунтов

низкая

низкая

высокая

средняя

средняя

низкая

Высока

- процент отличия

-

7%

3%

3%

-

7%

- корректиров-ка, тыс. р.

-

-0,084

-0,053

-0,065

-

-0,091

- скорректиро-ванная цена, тыс. р.

1,747

1,234

1,665

1,671

1,294

1,24

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7

Другое по экономике

Анализ и перспективы развития малого и среднего предпринимательства города Актобе
В Послании Президента РК Назарбаева Н.А. народу Казахстана от 27.01.2012 года отмечено: «Новый этап Казахстанского пути - это новые задачи укрепления экономики, повышения благосостояния народа. Казахстану жизненно важно найти оптимальный баланс между экон ...