Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

.2.1 Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Основная расчетная формула:

СЗП = СЗ + СНС - ИН, (3.2)

где СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

СЗ - стоимость земельного участка, тыс. р.;

СНС - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

ИН - накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.1.

Таблица 3.1. Данные о продажах земельных участков

Характеристики

А1

А2

А3

А4

А5

А6

Цена продажи, тыс. р.

1650

4500

6020

4200

4375

2025

Размер, м2

1000

5000

4300

2800

3500

1500

Права собственности

частная

серви-тут

государ-ственная

серви-тут

государ-ственная

частная

Условия финансирования

типич-ные

кредит

типичные

типич-ные

типичные

кредит

Условия продажи

срочная продажа

срочная продажа

типичные

Особые 1*

типичные

особые2**

Дата продажи

3 мес. назад

9 мес. назад

Наст. время

6 мес. назад

3 мес. назад

6 мес. назад

Местополо-жение

Цен.

Отд.

С/о

Цен.

Отд.

С/о

Асфальтобетон-ное покрытие

До 10 %

До 30 %

До 50 %

До 30 %

До 50 %

До 10%

Несущая способность грунтов

низкая

высокая

средняя

средняя

низкая

высокая

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Другое по экономике

Анализ обеспеченности организации трудовыми ресурсами
В современных условиях производства, эффективность использования производственных фондов, сырья, улучшение качества и структуры произведенной продукции зависят как от количества работающих, так и от уровня их квалификации. В развитии производства и повышении его эффект ...