В данном разделе необходимо поставить задачу для определения стоимости объекта: Идентификация объекта оценки:
– функциональное назначение здания - торговое, аптека;
– район местоположения - средняя отдаленность;
– адрес - г. Новосибирск, ул. Титова, д. 35.
Описание здания:
– характеристика здания - отдельное;
– площадь - 564м2;
– конструктивные особенности - помещения здания составляют 15-30м2 с коридором;
– этажность - одноэтажный объект;
– транспортная доступность - объект находится на главной улице города;
– необорудованный объект недвижимости;
– состояние здания - удовлетворительное (физический износ - 34, 91%).
Описание земельного участка:
– площадь - 1500м2;
– наличие асфальтобетонного покрытия - до 30% от площади участка;
– несущая способность грунтов - низкая.
Застроенная зданием площадь составляет 37,6% от площади участка.
Оцениваемый объект находится в собственности. Собственником является ООО «Авицен», находящееся по адресу ул. Титова, 35/1, на основании договора купли-продажи.
Дата оценки - 1 ноября 2010 года.
Цель оценки - обеспечение кредита.
Вид стоимости определяется по цели оценки. В данном случае рыночная стоимость объекта недвижимости.
При выполнении дипломной работы вариант использования земли уже является наилучшим. При анализе ЛНЭИ здания изучим соответствие варианта использования необходимым критериям:
законодательная разрешенность - оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;
физическая осуществимость;
экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценим возможную доходность по данным табл. 3 для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания. По исходным данным здание относится ко 1 типу, его площадь - 564м2, местоположение - средняя отдаленность.
Таблица 3. Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2
Тип здания |
Назначение |
Площадь |
Местоположение | ||
Отд. |
С/о |
Цен. | |||
Административное |
Офис, банк |
До 200 |
320 |
500 |
800 |
200-500 |
300 |
450 |
700 | ||
500-1000 |
250 |
400 |
600 | ||
Более 1000 |
160 |
350 |
550 | ||
Складское |
Склад, автогараж |
До 200 |
400 |
350 |
280 |
200-500 |
380 |
300 |
250 | ||
500-1000 |
280 |
250 |
180 | ||
Более 1000 |
260 |
240 |
160 | ||
Производственное |
Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка |
До 200 |
350 |
400 |
350 |
200-500 |
360 |
350 |
300 | ||
500-1000 |
320 |
300 |
200 | ||
Более 1000 |
300 |
280 |
180 | ||
Общественного питания |
Столовая, ресторан, кафе |
До 200 |
300 |
450 |
1100 |
200-500 |
280 |
400 |
1000 | ||
500-1000 |
220 |
350 |
800 | ||
Более 1000 |
150 |
330 |
700 | ||
Торговое |
Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека |
До 200 |
380 |
600 |
1000 |
200-500 |
350 |
500 |
900 | ||
500-1000 |
250 |
400 |
700 | ||
Более 1000 |
180 |
380 |
600 |