Характеристика подходов к оценке

Стоимость строительства объекта недвижимости в ценах 1969 года рассчитывается по следующей формуле:

S69 = C69 * K1 *Н, (2.1)

где: S69 - стоимость строительства в ценах 1969г.;- стоимость строительства на единицу строительного объема / площади в ценах 1969г. (базисный стоимостной показатель);

Н - высота строительного объема, м.;

К1 - коэффициент корректировки на климатический район, принят в соответствие с общей частью УПВС;

Формула расчета стоимости воспроизводства строения на дату оценки имеет следующий вид:

дата оценки = (S69 * I 69-дата оценки + Э +З +Б + НДС+ ПП) - Исум., (2.2)

где: S дата оценки - стоимость воспроизводства объекта на дату оценки;- стоимость строительства объекта в ценах 1969 года;1969-дата оценки - индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки.

Индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки (I 69-дата оценки) рассчитывается по формуле:

1969-дата оценки = I1969-1984 * I 1984-дата оценки * Кf, (2.3)

где: I1969-1984 - индекс удорожания стоимости СМР на 01.01.1984 относительно цен 1969 года;1984-дата оценки - индекс удорожания стоимости СМР на дату оценки относительно цен 1984 года;

Кf - коэффициент отношения общей площади брутто к общей площади нетто, в соответствии с «Методикой оценки, рыночной восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объектов федеральной и областной собственности для дачи в аренду».

Э - оплата за подключение мощности энергоснабжения.

З - затраты на отвод земельного участка.

Б - благоустройства и коммунальные сети.

ПП - прибыль предпринимателя. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа - это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством.

НДС - налог на добавленную стоимость, на дату оценки равен.

Исум - суммарный износ объекта недвижимости.

Для определения стоимости строительства строений на дату оценки применялись индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на дату оценки относительно цен 1969 года.

Для перехода стоимости объектов оценки от цен 1969г. к ценам 1984г. используется индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1969г. в цены 1984г.

Для пересчета стоимости строений с 1984г. на дату оценки используется индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1984г. в цены на дату оценки.

Расчет величины суммарного износа: затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из стоимости воспроизводства объекта недвижимости.

Физический износ (ИФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Для расчета физического износа объектов существует следующий порядок расчета:

Физический износ определялся по методу «срока жизни», как процентное соотношение фактического срока эксплуатации Тфакт. и нормативного срока службы

Ифиз. = = Тфакт. / Тнорм.* 100%. (2.4)

Учитывая в последующих расчетах экономическую природу физического износа и методику его определения с помощью ВСН 53-86 (р) через признаки износа, необходимо выполнить операцию перевода физического износа в его экономический (стоимостной) эквивалент с применением коэффициента 1,25.

Функциональный износ (ИФУНК) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Другое по экономике

Балансовый метод в статистическом изучении основных фондов
Проблема повышения эффективности использования основных фондов и производственных мощностей предприятий занимает центральное место в период перехода России к рыночным отношениям. От решения этой проблемы зависит место предприятия в промышленном производ ...