В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.
С 1994г., согласно ст.130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества: движимое и недвижимое.
К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст.132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Из данного определения недвижимости вытекает ряд свойств недвижимости:
полезность - объект недвижимости должен удовлетворять различные потребности;
долговечность - объекты недвижимости имеют значительные сроки эксплуатации;
стационарность - объекты недвижимости прочно связаны с землей, их перемещение невозможно без нанесения им ущерба;
регламентированность - объекты недвижимости нуждаются в документальном оформлении сделок с ними, их использование должно соответствовать назначению, все объекты недвижимости, возможно, классифицировать, оценить и определить их месторасположение.
Можно выделить следующие признаки недвижимости:
недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;
долговечность объекта инвестирования;
каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;
информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;
возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;
строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.
Базовым объектом недвижимости является земля.
Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 1.