Понятие жилищной ипотеки

В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье человека в жизни играет огромную роль. Обратимся к истории ипотечного жилищного кредитования.

В древнем Риме самостоятельного объекта, жилого помещения, не было. В римском праве развитие системы обеспечения обязательств началось с института фидуции (fiducia - уверенность, доверие), основанного на временной передаче кредитору права собственности на вещь, служащую обеспечением долга. Этот правовой институт строился на полном доверии должника к кредитору, что отразилось в его наименовании. Впоследствии в рамках преторского права стал применяться договор о залоге (pignus), по которому вещь передавалась во владение кредитора, но право собственности на нее сохранялось у должника. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

С упадком Римской империи институт ипотеки на время прекратил свое существование. Возродился он только в средние века в Европе.

В Россию ипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств и по существу являлась первым видом кредитования.

В 30-е годах XVIII века была осуществлена реформа залогового права, которая базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Начиная с 1737 года залоговое право не трансформировалось в право собственности, а заложенная вещь по указу императрицы Анны Иоанновны подлежала продаже с публичных торгов.

Проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования.

В XVIII веке происходит становление и развитие кредитных учреждений. В 1754 году появился первый банк. В 1862 году были образованы первые кредитные общества.

К началу XX века в Российской империи существовал рынок ипотечных кредитов, который был ликвидирован после 1917 года.

Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества: движимое и недвижимое. В связи с этим ипотека временно прекратила свое существование и начала возрождаться только в середине ХХ века.

Создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статья 5 определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки. Таким имуществом может быть жилое помещение.

Приобретение жилых помещений с помощью ипотечного кредита сегодня для граждан Российской Федерации является наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы.

Ипотека (залог недвижимого имущества) - способ обеспечения исполнения обязательств. По договору об ипотеке одна сторона, залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В контексте жилого помещения понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся в собственности квартира. Жилое помещение, заложенное по ипотеке, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Сущность ипотечного кредита состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретение квартиры. Однако заемщик должен внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье за счет своих накоплений. За предоставление ипотечного кредита заемщик оплачивает проценты и ежемесячно возвращает заемные средства банку. Приобретенная за счет ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погасится заемщиком полностью.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования выступают три лица: заемщик (залогодатель), кредитор и продавец жилья. Заемщиком является физическое лицо, которое заключило с банком или иной кредитной организацией кредитный договор. Залогодателем является физическое лицо, которое в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключило договор залога (ипотеки) жилого помещения. Продавцом жилья выступает обычно физическое или юридическое лицо, которое, соответственно, продает принадлежащее ему на праве собственности жилье. Кредитором (залогодержателем) здесь выступает либо банк, либо иная кредитная организация.

Перейти на страницу: 1 2 3

Другое по экономике

Автономные учреждения как новый вид государственных и муниципальных учреждений
В последнее время в Российской Федерации сделано очень много для развития образования, сельского хозяйства, спорта, туризма. Возможно, некоторые сферы остались незатронутыми. Например, культура. Учреждения культуры, находящиеся в ведении органов местного ...